走在筑波的街頭，你會(huì)感受到一種別樣的清新，看不到多少來(lái)往的行人，除了私家車(chē)和大巴，路上都是空蕩蕩的，路邊的建筑造型別致新穎，綠化區(qū)域就像是電腦程序設(shè)計(jì)的一般整齊劃一。筑波的園區(qū)特質(zhì)使其專(zhuān)業(yè)功能性得以凸顯，看上去并不像一座傳統(tǒng)意義上的城市。在全球化日益深刻的今天，世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)園區(qū)越來(lái)越成為經(jīng)濟(jì)、金融、地產(chǎn)的聚集區(qū)與風(fēng)向標(biāo)。
從日本的筑波、新加坡的裕廊、臺(tái)灣的竹科，再到中國(guó)的聯(lián)東U谷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為整合自然資源與社會(huì)資源、強(qiáng)調(diào)綜合經(jīng)營(yíng)和集約開(kāi)發(fā)的新興產(chǎn)業(yè)，在各個(gè)國(guó)家和地區(qū)均呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其在中國(guó)巨大的發(fā)展空間也宛如一片藍(lán)海，等待著人們?nèi)グl(fā)掘。 國(guó)際新城的誕生
筑波市位于茨城縣的西南部，人口約21萬(wàn)。作為該縣的第二大城市，筑波成立的時(shí)間并不長(zhǎng)，從1987年誕生至今也才剛剛20年出頭。但它在國(guó)人中的知名度卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所在的茨城縣。而這，幾乎完全要?dú)w功于位于筑波的科學(xué)園。
從上世紀(jì)60年代開(kāi)始，日本政府開(kāi)始著手在筑波山下的平野建設(shè)一座全新的“研究學(xué)園都市”，之后的幾十年中，日本近一半的公共研發(fā)預(yù)算都投向了這片土地，數(shù)不勝數(shù)的科研機(jī)構(gòu)向這里聚集，筑波成為了推動(dòng)日本科技進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)起飛的孵化器。
“隨便扔個(gè)小石子，都能砸到博士的腦袋。”筑波市駐東京事務(wù)所所長(zhǎng)石眆敏之開(kāi)玩笑道。這座面積僅僅284平方公里的小城，是日本國(guó)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)和人才最為密集的地區(qū)，曾涌現(xiàn)出4名諾貝爾獎(jiǎng)獲得者。據(jù)石眆敏之介紹，2007年7月時(shí)，筑波已有5684名博士，截至今年1月，筑波有約2.1萬(wàn)名研究人員，相當(dāng)于每10人中就有一名研究人員。
技術(shù)發(fā)達(dá)、資金雄厚、人才密集，是日本高端園區(qū)的普遍特點(diǎn)。目前，筑波有31家國(guó)家級(jí)研究、教育機(jī)構(gòu)，包括宇宙航空研究開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)筑波宇宙中心、國(guó)土地理院、產(chǎn)業(yè)技術(shù)綜合研究所、物質(zhì)和材料研究機(jī)構(gòu)、防災(zāi)科學(xué)技術(shù)研究所和國(guó)立環(huán)境研究所等。日本30%的國(guó)家級(jí)研究機(jī)構(gòu)集中在這里，加上周邊的民間研究所，研究機(jī)構(gòu)總數(shù)約有300家。
上世紀(jì)80年代后，隨著城市中心地區(qū)設(shè)施的完備，民間企業(yè)開(kāi)始大量進(jìn)駐筑波，建立了工業(yè)園區(qū)。隨著常磐高速公路的開(kāi)通，以及筑波-東京電車(chē)線(xiàn)路和首都地區(qū)中央聯(lián)絡(luò)高速公路的建設(shè)，筑波的交通更為便捷，促進(jìn)了城市的飛速發(fā)展。筑波的成功帶動(dòng)了日本產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大發(fā)展，現(xiàn)在全日本已經(jīng)有近5000個(gè)園區(qū)。而與我們的開(kāi)發(fā)區(qū)大都由政府主導(dǎo)不同，日本產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)作基本交由市場(chǎng)完成，由政府主導(dǎo)的不到50個(gè)，而由私人部門(mén)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)大都實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)型地產(chǎn)與生產(chǎn)型地產(chǎn)的完美結(jié)合，既有健康、生態(tài)、適宜人居的山清水秀，又有投資、升值、適宜創(chuàng)業(yè)的深度開(kāi)發(fā)。
經(jīng)濟(jì)園區(qū)的典范
在產(chǎn)業(yè)鏈條的帶動(dòng)下，一座國(guó)際新城拔地而起。筑波的成功對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言無(wú)異于是一劑猛藥。然而，在全世界范圍內(nèi)進(jìn)行檢索之后，我們發(fā)現(xiàn)，筑波式的成功案例并不是特例。
新加坡的國(guó)土面積僅有682平方公里，僅是筑波的兩倍多，幾乎沒(méi)有自然資源，不僅糧食需要進(jìn)口，甚至連軍民生活用水也需要鄰國(guó)供給。這一切也決定的新加坡本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間和市場(chǎng)的狹小，然而新加坡的工業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略為其經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和資本的積累提供的廣闊的空進(jìn)。在大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)的40年之后，新加坡已經(jīng)成為一個(gè)人均國(guó)民生產(chǎn)總值2.4萬(wàn)美元、環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完備的現(xiàn)代化國(guó)家。作為吸引外資的基本載體——工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，在新加波經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著非常關(guān)鍵的作用。在新加坡，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展是在一個(gè)強(qiáng)勢(shì)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，通過(guò)制定優(yōu)惠政策，成立法定機(jī)構(gòu)，招商引資而實(shí)現(xiàn)的，其中最著名的當(dāng)屬裕廊工業(yè)園區(qū)。
“如果依靠住宅地產(chǎn)，新加坡?lián)尾坏?年。”對(duì)于新加坡的成功，一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。而對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)：“對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，從土地出讓的角度住宅類(lèi)的地產(chǎn)代表著一次出讓的消費(fèi)性質(zhì)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我想帶有比較明顯的生產(chǎn)力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)可以代表我們區(qū)域產(chǎn)生源源不斷的GDP，帶來(lái)比較充分的可觀(guān)的就業(yè)崗位，給地方政府帶來(lái)稅收，聯(lián)東U谷運(yùn)行之后我們看到年產(chǎn)值可能超過(guò)100億，稅收10億以上，可以解決幾萬(wàn)人的就業(yè)崗位，這個(gè)對(duì)于我們區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，對(duì)于深入城市化來(lái)說(shuō)，意義非常重大?！?/span> 若論及成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，人們也不會(huì)忘記臺(tái)灣竹科。成立至今20余年的新竹科學(xué)工業(yè)園區(qū)，位于臺(tái)北市新竹縣的東南側(cè)，氣候宜人，環(huán)境良好。園內(nèi)共有高科技企業(yè)300余家，絕大部分為島內(nèi)企業(yè)。園區(qū)勞動(dòng)生產(chǎn)率是整個(gè)臺(tái)灣制造業(yè)的2.5倍，人均獲利能力是整個(gè)制造業(yè)的3倍以上，已成為世界第3大電腦硬件產(chǎn)地，并躋身于世界著名高技術(shù)區(qū)行列，有“臺(tái)灣硅谷”之稱(chēng)。根據(jù)竹科管理局統(tǒng)計(jì)，目前竹科就業(yè)人數(shù)達(dá)13.7萬(wàn)余人，不僅回到金融海嘯發(fā)生前水平，甚至創(chuàng)下歷史新高紀(jì)錄。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者
日本的筑波、新加坡的裕廊、中國(guó)臺(tái)灣的竹科，世界各地成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)向世人展示的不僅是資本與科技的高端結(jié)合，在其背后呈現(xiàn)出的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式更值得我們關(guān)注和思考。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副主任朱中一提出了自己的見(jiàn)解，“相比之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更健康一點(diǎn)，未來(lái)十年確實(shí)是比較好的機(jī)遇期，怎么樣抓住這個(gè)機(jī)遇期對(duì)這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展有一定的好處，在新的形勢(shì)下要有新的發(fā)展，而且要適應(yīng)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型?！?/span>
是的，與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的深度調(diào)整一樣，兩年以來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了大起大落的風(fēng)暴侵襲。展望后危機(jī)時(shí)代，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨著較大的制約因素，無(wú)論是保民生、還是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，都將劍指日益膨脹的樓市。進(jìn)而，地產(chǎn)企業(yè)的焦點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展既不同于住宅地產(chǎn)的使用價(jià)值、又不同于商業(yè)地產(chǎn)的投機(jī)價(jià)值，其更關(guān)注的地產(chǎn)資源與非地產(chǎn)資源的合理結(jié)合。是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 “接生婆”。正是在這個(gè)意義上，中國(guó)未來(lái)十年被稱(chēng)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。
事實(shí)上，上述的經(jīng)典園區(qū)案例在中國(guó)已經(jīng)有了踐行者。據(jù)了解，作為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭老大，聯(lián)東集團(tuán)在自己戰(zhàn)略圖譜上將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位為高端增長(zhǎng)業(yè)務(wù)。對(duì)此，聯(lián)東集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)梁環(huán)宇感慨道：“站在這個(gè)黃金十年的門(mén)檻上，聯(lián)東將致力于開(kāi)辟高端產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的這片‘藍(lán)海’，抓住中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)移，吸引高附加值企業(yè)入駐，從而打造自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高端形象。”作為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，聯(lián)東先后在北京、沈陽(yáng)、無(wú)錫投資開(kāi)發(fā)4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積達(dá)400多萬(wàn)平米，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)規(guī)模最大、產(chǎn)品系列最全、入駐企業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，奠定了同行業(yè)的絕對(duì)領(lǐng)先水平。 在目標(biāo)定位清晰的基礎(chǔ)上，聯(lián)東集團(tuán)又開(kāi)創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的聚合U模式，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，通過(guò)總部商務(wù)、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與建設(shè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合。由此，聯(lián)動(dòng)U谷的品牌思路就不再局限于一般意義上的開(kāi)發(fā)園區(qū)，而將觸角逐步延伸至更高意義上的、更為全面的資源綜合開(kāi)發(fā)與利用，未來(lái)聯(lián)東U谷將更多的專(zhuān)注于郊區(qū)總部辦公園區(qū)和城市中心總部經(jīng)濟(jì)綜合體的開(kāi)發(fā)。而這對(duì)于現(xiàn)今的中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，聯(lián)東所觸及的領(lǐng)域則是一片真正意義上的藍(lán)海。 工業(yè)和信息部規(guī)劃司副司長(zhǎng)顧強(qiáng)說(shuō)：“我們看到這樣的趨勢(shì)，從產(chǎn)業(yè)布局的趨勢(shì)來(lái)看，看到這樣大量產(chǎn)業(yè)集群的存在，成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)空間分布的主要的形式，世界上很多的產(chǎn)業(yè)不光是制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)都集中在這些區(qū)域內(nèi)，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，產(chǎn)業(yè)區(qū)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的增長(zhǎng)極?！闭谌藗冞€在踟躕觀(guān)望之時(shí)，聯(lián)東集團(tuán)已悄無(wú)聲息的完成了搶灘登陸。人們有理由期待，中國(guó)“筑波”、中國(guó)“裕廊”在不久之后橫空出世。
(來(lái)源： 經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào))
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